住宅合作社是德国住宅建房的主要组织形式。早在1867年，普鲁士出现了第一个住宅合作社。到19世纪70年代初，还只有3个住宅合作社。但是到1874年，合作社的数量达到52个。
目前，德国有2000个住房合作社，属下拥有220万套住房、300万个会员。统计显示，合作社建造的住宅占德国新建住宅总数的30.9%。
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在德国，除了由政府提供的基本住房保障形式外，还有一种来自民间的非政府的住房保障模式——住房合作社模式 (Wohungsbaugenossenschaft)。
全球大约有8亿个不同形式的合作社，其性质介乎企业和社会组织之间，大致相当于“非营利社会企业”。这些合作社在全球创设数量众多的工作岗位，是全世界破产率最低的类企业模式。合作社适合在农业生产、粮食、能源、住房等领域运行，其资金来源于社员的投入，存续和发展依赖于产权人和社员的利益一致性。
德国的住房合作社是在19世纪工业化进程中诞生的，新兴产业工人到了城市，很难支付得起住房的费用，于是就产生了住房合作社这种由平民合力解决问题的机制和模式。
德国住房合作社基本情况
在德国，非营利的住房合作社、政府提供的保障性住房、商业化的住房公司和私营住房投资者是三大类不同的住房提供方式，这几种形式都不可或缺，共同组成一个城市良好的住房结构，向市民提供不同形式的可支付的居住空间。与其他商业性住房模式相比，鉴于其法律形式、组织结构、互助观念、不参与投资和非营利性等特点，住房合作社具有租金低的绝对优势。在19世纪工业化时代和1945年后的德国重建过程中，住房合作社为解决住房紧张作出了积极贡献，是为广大市民阶层提供安全和可支付住房的重要保障之一。
德国目前有2000多个住房合作社，住宅拥有总量220万套，这意味着德国所有出租房屋中约10%是由住房合作社提供的，在有些城市甚至达到20%。每个住房合作社平均拥有1100套住房，大型住房合作社可拥有上万套住房。
住房合作社的运作方式
住房合作社缘何能够在高度自由化的房地产市场经济环境中占有一席之地？
一是住房合作社的运转有部分来自政府支持。有些项目，政府会提供一些优惠条件给住房合作社，双方约定年限和租金，政府提供土地来开发。住房合作社与私营投资商不同，不做投机性开发，其收益除开发成本和运转成本后全部回流到合作社，继续用于合作社运转，服务于房产的继续投资和维修。
二是住房合作社的房产是永久资产，这些资产是维系合作社良性可持续运转的稳定器。德国的政府管理系统有条不紊，政策持久稳定，有的住房合作社已经存续100多年，积累的资产越来越庞大。在日益抬高的房地产市场环境下，这些资产成为合作社赖以生存和发展的稳定资本。合作社不做投机，不低买高卖，这些资产价值慢慢增长，而合作社的管理成本基本保持稳定，合作社就能够可持续地为租户提供安全稳定可靠的平价房屋。
三是住房合作社严格控制管理成本。在自由化市场房屋租金不断上涨的同时，住房合作社的租金可以保持十数年稳定持平甚至不变，这是合作社精心严格控制管理成本的结果。比如房屋不过度维修，按照简洁安全适用的务实标准，恰好就行。“羊毛出在羊身上”，如果过度修缮，其费用会转嫁到租户头上，无疑会增加租户经济压力。再如严格控制管理人员数量，不养闲人，一个拥有上千套住房的合作社，其专职管理人员只有2~3人。房屋维护修缮的工作全部承包给专业的修缮公司，合作社不自己自设工程队伍。另外，德国的建筑质量稳定牢靠，基本上不用频繁重复花费巨大的支出来维护修缮。
四是住房合作社拥有稳定的收入来源。一方面，合作社拥有稳定的租金收入。住房合作社提供的房屋租金虽然价格低廉，但是稳定，房屋数量基数较大，给合作社带来一部分稳定的租金收入。另一方面，合作社拥有成员入股资金。合作社的住房虽然面向无区别的社会公众，但是由于房源有限，不是所有申请者都能够获得住房。所以，合作社采取社员“入股制”，既能保证参股的社员有一定的股利收入，又能使社员在有住房需求的时候，优先享有住房申请权。
住房合作社的租金和股金，刚好可以维持与支出持平，若有结余将投向新获得住房的开发投入。一个管理精良的住房合作社，可以拥有健康干净的财务报表，而其管理者也可以获得与其付出相当的白领级的合法收入。这样的住房合作社运行稳定，极少破产，为民众提供稳定的房源。
德国住房合作社的住房保障模式带来的启示
德国的几类住房形式中，政府国有保障房（约）占15%，合作社租房占 10%，市场化租房占45%，私人住房占30%。可以看出，住房合作社模式无论从工业化发展进程的历史角度来看，还是从对当今住房市场分层的房源提供角度来看，都是有巨大贡献的。
