文458，杂谈112。
先把我之前的关于买房和房价的公开文章按照时间线梳理一下。
文1，2018年5月23日的《湖南某地房价未来两年可能会大涨丨案例125》。我的结论很明确：不卖会升值。逐年上涨。一直到2020年，之后也可能2024年更好。至少持有到2020年再考虑要不要卖。
此事已经有反馈了，2020年卖了，比2018年问我时的价格多卖了百分之二十多。
文2，2020年8月18日的《河西杂谈：房价复杂化，投资买房，具体情况具体分析》（文297）。
我在里面明确讲了：
“未来房价走势，不论涨跌。我觉得会复杂化，表现之一就是分化。……不要说不同城市，就是同一个城市一样可能存在分化。实际中，具体情况太多，比如学区发生变化。这种事情就发生过。现实中太多的可能性会影响具体的某一套房子未来的价格变动。
投资买房都要个例分析才稳当。”
文3，2020年8月20日的《某香港女想投资深圳房产，两次均被我否决》（文298）。里面讲了香港女性想在深圳投资买房找我参考的故事。选中了房子，两次都被我否决了。
文4，2022年8月22日的《想投资深圳买房，两次被我否决之道理及原因可能性探讨》（文300）。讲了这位香港女性想在深圳投资买房，两次被我否决的案例和道理。
里面说：“如果，是第三种可能性。是深圳整体房价趋势的原因影响。那么就有预示意义了，2022年……，2023年……。当此两年深圳房价大跌。”
这是讲两次否决的理由延伸，如果不是个体原因，而是整体因素影响。那就是2022和2023两年深圳房价大跌。
文5，2020年8月26日的《2019年想深圳买房被我否决之案例及深圳房价可能性探讨》（文301）。
我说：“如果此两次讲的是深圳整体房价，那么深圳房价在2022年，2023年，2025年这三年都是很不利的。”
文3文4文5，里面讲的时间很明确。我强烈不看好2022和2023年深圳房价，其次2025也有风险。
文6，2020年9月14日的《河西讲故事：买房咨询，想用经营贷在北京再买一套小户型好不好？不好！》（文304）。
我的结论是：此事无利可图，反而麻烦多多。强烈建议直接取消。
文7，2020年9月17日的《周易六爻：买房咨询，想用经营贷再在北京再买一套小户型，被我劝阻了》讲了，上一文的案例和道理。
后来年底，严查经营贷买房，很多被查到的痛苦不已。此人毫发无损。
文8，2020年12月7日的《故事：6个被我劝退的买房故事（上海广州成都西安海口硅谷）》（文302）。里面讲了6个被我劝退的买房故事。
故事1是上海的，故事2是广州。故事3成都，故事4西安。故事5海口。故事6硅谷。故事6不是投资。其余全是投资或者和投资有关。全部结果都是劝退。
文9，2020年12月8日的《……多意，问上海买房被劝退，还提示了怀孕风险》。讲的是上文中的故事1的案例和道理。
文10，2021年6月25的《美国好莱坞买房故事（美国房价可能还要大涨）》（文376）。里面讲了一个2019年初在好莱坞买房的故事。
我讲了：“这事本身是一个单独的个例。但是今年美国房价普遍大涨的消息，我一看见。就反应过来了。这可能不只是一个单独个例。她要买的房子未来会升值，背后原因可能就是美国整体房价的上涨。
注意，我之前的判断：“那个房子2022年和2023年上涨最厉害。”这可能是个例情况，也可能是整个美国房价2022年和2023年都上涨得厉害。”
文11，2021年7月1日的《周易卦例：美国好莱坞买房投资能不能赚钱？不止赚钱，还要大赚！》（文377）。
我说：“以管窥豹，可见一斑。大胆猜测，有这个可能性：
美国房价还要大涨。2022年和2023年的涨幅有可能会超过2021年的涨幅。或者，洛杉矶区域（好莱坞区域）2022年和2023年大涨，上涨幅度远超2021年。”
美国房价2021年大涨。2022年和2023年会如何，保持观察。
文12，2021年9月22日的《故事：客户问重庆市某区的房子未来会不会升值？会！》（文395）。一客户考虑卖房投资，问他在重庆某区的房子未来会不会升值。
我的结论大意是：不卖会升值。时间线，2022年和2023年不容易升值，可能平稳，也可能小跌，但是跌也不多。重点是2024年升值。比现在价位要明显高。再之后几年也可能小升，看好。虽然2022和2023不容易升值，但这是中间过程，小波动，幅度可能很小。没有必要折腾。建议继续持有，不卖。
这里终于又出现一个国内不跌的情况了。但是大家要注意，重庆的房价本身在同等级别城市中是最低的。因为以前的领导干得好，控住了。
文13，2021年9月24日的《问重庆某区的房子不卖未来会不会升值？会！》（文396）。
此文讲了上文的案例和道理。
我说：“注意，这里小地方和二线城市一致，但是和一线城市已经出现分别了。但是共同点依然2024都整体看好。
此例所问之房，房价2024年看好。”以及“大胆猜测，2024年房价整体看好。”
注意这里我讲过2024年。
文14，2021年12月27日的《以小见大：日本房价未必会涨（投资日本房产故事3例）》（文416）。
讲了今天讲3个日本房产投资的故事。问了，总共4套房，1套是自住类别，其余3套是投资类别。全都否决了。
我说：“原因可能有几点：1日本整体房价的原因。2因为这三套房都是福冈的，所以也可能是福冈的特点。比如她说的原因。3也有可能和整体无关，就是这三套个例的巧合。”
文15，2021年1月3日的《日本买房自住好吗？不好，不值得买！（个例）》（文417）。这是自住被否的案例和道理。
文16，2021年1月10日的《易经算卦：日本福冈的房子留着不卖会不会升值？乾为天静卦，不会升值，抓紧卖！》（文419）。这是文14中的最后一例和道理。
文17，2022年3月9日的《杂谈：日本房价风险巨大，问投资又被否两次，可能真的够呛了》（文441）。这是文14中的人，又新问我两例。一例在埼玉，一例在茨城。之前的主要在福冈。
我的结论很悲观。这两个又被我否决了。
我说：“有这种可能性：日本整体房价会下跌，而且可能幅度不小。
简而言之，日本房产投资，风险巨大，需要格外谨慎了。当然，哪里的房产投资都需要谨慎。但是日本风险可能更大。”
上面列出了我的17篇关于房价的文章。国外涉及美日，美2例，日5、6例。我们重点关注国内。
国内的城市涉及北京、上海、广州、深圳、成都、西安、重庆、海口，以及湖南某小城市。除了重庆和湖南某小城市，其余一律不看好。大家注意，重庆的房价在同等规模城市中本身就是最低的。因为以前的某人控的很好。
北上广深以及成都、西安、海口，一律不看好。本身都是个例，但是呈现出同样的规律，可能就不只是个例了，可能是整体规律了。
重点来了。
后来又有很多人问投资买房，包括今年也有很多人问我。几乎全都是不看好。很多非常强烈的、明显的差。
上面涉及的城市名单扩大了，还要加入南京、长沙。而且有一个信息，有北京三环边上的，也是明显亏。另有天津（和学区有关）。
目前我遇到的个例，明确看跌的总名单有：北京（包括有三环边上的）、上海、深圳、广州、成都、南京、西安、长沙、海口。另外有一例不看好，天津，但是主要考虑是学区有关。不能明确是房价因素。稍好一些的有重庆某区的、湖南某小城市的。
说明：我都是讲我遇到的个例，本身都是个例，并代表整体。但是呈现出同样的规律，可能就不只是个例了，可能是整体规律了。
综合我看到的，整体判断。
我认为：
1现在买房风险巨大。全国大部分大城市，房价可能会明显下跌，可能会下跌四分之一或者三分之一。现在买房，可能会亏掉首付。说实话，具体程度不好判断，但是性质非常明确。
至于中小城市，目前信息不够多，我无法下结论。后续如果有足够多的样本，那就可以做出结论了。
2以前房价是全国趋同。以后各个城市、区域等独立性更强了。存在小城市和大城市不一样的节奏（比较明显了）。
3时间，很明显今年2022年、明年2023年风险巨大，严重不看好，容易大幅下跌。2024年不确定，可能开始分化了。再观察吧。更久远的暂时先不考虑。
4另外纠正大家一个观念，所谓“刚需不需要考虑价格”的观念极为错误。
我最讨厌有的人说“刚需不需要考虑价格”。错，大错特错。刚需对下跌的承受能力最低。有钱人投资亏钱虽然也心痛，但是亏得起，不影响生活。穷人是亏不起的，一旦大跌，可能整个家庭的精气神都没有了。不信，大家去北三县走一走，问一问，看一看。你会发现所谓刚需不需要考虑价格的说法都是闭门造车、纸上谈兵的人搞出来的。
后面再讲一些具体的一个一个的故事和案例以及道理。
河西先生
2022.04.18