2024年总结（ 148楼）& 码农、地主到专业地产经纪-第1页

Dorothy.Wang

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2024年总结（ 148楼）& 码农、地主到专业地产经纪

很久没有发帖了，偶然来看看。以前从这里学了很多，就是想分享一下个人经历，尽量客观。网上发帖压力比较大，不小心引起一堆臭鸡蛋砸，请大家轻砸，

🙏楼层 #13 #14 #20 #21 #22 #23

12/31/2016 2016年总结（47-53楼）

2/28/2017 入行半年总结（66-70楼）

3/14/2017 美丽的南泽西小镇

02/01/2017 NJ Realtors Circle of Excellence Sales Award #88

08/13/2018 常见可以避免房屋贷款被拒的五个原因 #94

08/20/2018 房产交易中聘用律师 #97

09/02/2018 入行两年记 #99~#105

11/05/2018 房产交易杂谈 #106~#109

12/31/2018 2018年总结 #112

01/03/2019 居家租房(Residential Rent) #113

01/16/2019 租房VS买房？#114

01/27/2019 借鉴案例 #115

02/03/2019 2018 Award #116

08/31/2019 入行三年记 #117

12/25/2019 2019年总结 #124#125

12/31/2020 2020年总结 #131

12/29/2021 2021年总结 #145

12/28/2022 2022年总结 #146

12/29/2023 2023年总结 #147

12/27/2024 2024年总结 #148

Dorothy.Wang

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码农、地主到专业地产经纪之一：背景

2011年得到老公要到美国工作的消息，好像即将成真了。前面有过光打雷不下雨的，我都没当真。2011年当时我在Motorola Network做软件开发，部门要卖给NSN，后来我就变成了NSN的人，一直到了2012年辞职。
2000年3月研究生论文答辩后就买了到北京的火车票。在那个阳光明媚的早晨到了西客站，从陌生到熟悉，加入了北京每天匆忙上下班的人流中，一晃就是12年。

2012年3月的第一天登上了飞往美国的航班，开启人生新的一段旅程（老公比我们早三周到）。到了旧金山机场因为签证类型被大使馆搞错了，我和儿子在海关等了好久，一直到飞往费城的飞机马上到时间了。我们托运了4个大箱子，两个不比托运箱子轻的登机箱，还有两个包，匆忙得一路狂奔，到安检都是特殊待遇的，庆幸的是飞机晚点了。在哪个漆黑的夜里（到家时候已经是凌晨了，让人感觉是鬼子进村了 O(∩_∩)O哈哈~），住进了租来的apartment。到一个新的环境，过了差不多一个多月都基本安定下来。
我开始网上投简历找工作，想着凭着过去在大唐、华为、Motorola的这些经历怎么都能找到个工作吧？而且当年H1B的名额还有。把简历放在网上没几天，好多猎头联系我，可是发现没有身份（H4没有工卡找工作需要公司sponsor）比较难，根本没有面试机会。后来到了六月中，当年的H1B也用完了。

好了不用郁闷了，生活还要继续。其实每天日子并不像别人想象的无聊，虽然我足不出户，可以联系世界上任何一个角落的人。国内原来的同事同学，邻居好多都保持联系着。需要学的东西很多，当年的英语都是哑巴英语，既然来美国了，那么语言得学啊！（虽然在旧金山机场，海关的人还夸我英语好，咱得心里清楚自己啊）。我每天都看美剧，这几年只要在家有空，我都在看，真的非常有用，听力提高不少。

Dorothy.Wang

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码农、地主到专业地产经纪之二：看房买房
即将暑假，就计划暑假的出行计划，当时正好和老公同事约着一起出去玩。她告诉我她买房了，她比我们早一年多到美国。其实我在来美国之前，在网上看了很多这边的房子，只不过到了美国后，没有实际去看。她让我多去看open house不用人带。
我这个人就是对自己不感兴趣的东西，可能不闻不问，对自己感兴趣的东西，特别执着。这下一发不可收拾，基本上周末有空我就会去看open house。每次看了open house，我回来都有记笔记，优点缺点，自己对房子的看法，觉得值多钱... ... 一般过几个月房子close后，我再比较我自己认为的价格和实际交易的价格。凡是我看过的房子，我都不会忘记。后来发展到，即使没有去看的房子，我也有记录，当年我这个town 我目标范围内的房子通过看网上的图片，google 地图等，我都一一做了笔记。

过了几个月，我已经清楚地知道了我们喜欢什么样子的房子。从我开始看房到我买房接近10个月，整个目标区域上市交易几百套房子里，符合我们要求的只有三套。前两套出来的时候我没有准备好，所以当我买的房子上市时候，只有价格没有图片时候，我在google查了一下，我就知道是我要的房子。后来我看了一眼就下offer签合同了，虽然过程有点曲折，但是最后还是到我的手里了。

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码农、地主到专业地产经纪之三：装修我自己买的房子不是豪宅，但是我是想要的，一直都没有后悔过。房子朝向结构是我要的，但里面装修很旧了。因为我们当年换汇的额度没有了，后来拖拖拉拉装修花了很久才做完。先是卫生间，后来换窗，最后做了厨房，做完厨房都已经是年底了。
我们自己刷了整个房间的漆。以前在国内什么都没有干过啥不懂啊！在huaren论坛查了挺多有用的资料，然后又在某有名品牌油漆网站看，再去店里问。这些都是我负责做。拿回家，我和老公一起刷。我经常去店里，每次去店里的店员都和我熟了，呵呵。原来自己也可以做，当然没有人家专业的经常做的那么好，这些以前都没有想象过的。

还有地下室一直没有做，一直到第二年暑假从芝加哥玩回来。老公说他要做地下室，这个真是惊到我了，从他以前的表现我真的不信他能做好。他跟我说，不要我管任何事（买房装修找人买材料都是我负责）。我答应他了，心里暗暗想，如果他做不了，大不了找装修的朋友来收拾摊子呗。没有想到，他从八月最后一周开始，到感恩节差不多三个月，一个人利用晚上下班后和周末时间，居然把地下室做成了，而且还改了结构。

哈哈，居然通过装修培养出一个handyman，也不错，yeah:)!

通过买房和装修房子，我学了很多东西，英语也有不少提高，基本知道了大概这些的花费。

Dorothy.Wang

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码农、地主到专业地产经纪之四：第一个投资房

投资房子和我们来美国一样，完全是个意外。
当初我买房子时候，找的那个美国mortgage agent是个骗子气得我够呛。最后没有拿到贷款，他应该很早就知道的，一直没有跟我说。后来到最后close前三天，我紧急从国内找朋友和亲戚帮忙，换了美元给我汇款过来过户的。

过了半年后（2014年5月）我做了refinance 拿出了现金。除了我需要花的外，开始半年还给钱找到了出路，收益能cover我的利息。马上半年了，发现没有好的出路，还要付贷款利息。又不想提前还银行贷款，就开始研究投资房。

从差不多2014年10月开始到2015年7月买到了第一个投资房到手，后来装修出租出去整整花了一年的时间。

买投资房和自住房完全不同心态，一切又从头开始。网上和微信群里，是有不少朋友讲一些经验，但是都不是我们当地的情况。别人的经验，未必适合自己。我观察追踪市场上的房子，看open house研究数据，网上这些都是公开的信息，我学了不少东西。有些人做的真是很好，虽然不认识，但是真的很佩服。

题外话，有一件事情印象深刻，很感激老公的支持、信任和大度。我是典型的理工科思维，做事比较谨慎、独立和固执。这么多年，老公也知道我性格。我做事从来不跟他汇报的。看房回来，我打算下offer，我打电话问要不要写他的名字。他问我要不要贷款，我说不用，他说那么就写我一个人的名字好了。因为我没有收入，贷款必须他来贷，不要贷款的话，写我一个人名字，他就连签字都不用了。好吧，其实就是把他贷款出来的钱，白白送给我了，所以我要做的好才能对得起他的这份信任才行。

Dorothy.Wang

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码农、地主到专业地产经纪之五：第二个投资房

第一个投资房房客入住第一个月（2015年10月），有一些事情，多亏朋友和老公都很快搞定了，消停了两个月。到了2016年，我打算从国内把我的钱拿过来，等待机会再做一次投资。

很快就有了机会，2月初上午看房，下午下offer，3月中买了第二套。装修，出租，还算基本顺利。

Dorothy.Wang

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码农、地主到专业地产经纪之六：码农&地产经纪（realty agent）

2015年最后一个月，我们申请绿卡140也差不多快到手了。去年新出台的政策是140拿到手H4就可以申请工卡开始工作了。
倒退回去买第一个投资房前，我知道奥巴马新的H4拿工卡政策。记得是2015年4月，我已经在网上下载了一些电子书还有软件，打算每天有空花点时间，再复习复习，做好找工作的准备。这样我一拿到工卡，我就是准备好的，随时可以工作。

自从来2012年到美国，一个朋友没有，到现在几乎每个和我打交道的人都成了我朋友。第一个是把老公在北京多年的同事，变成我的闺蜜。后来帮我做refinance的朋友变成了闺蜜，帮我装修的朋友全家都成了我家的朋友、帮我买房子的朋友，微信群里认识的人也成了熟悉的朋友、闺蜜... ...

在北京每天忙忙碌碌，两个码工收入也不算低，但是总感觉压力很大，尤其小孩上学后，那时候以为那就是生活... ...

来到美国这几年我虽然没有上班，但是并没有因此而颓废，反倒过的很充实开心。首先就是调节了生活节奏，我跟国内朋友说，到美国后除了美国的车速以外，别的速度都要慢下来了。好像又回到小时候那种生活节奏，这好像才是真的生活。

我最初来接触的就是老公的同事们，我从好几个资深美女身上看到了她们阳光一面，都是满满的正能量。本身都是上学时候的超级学霸，现在工作能力强，对人都特别好。他们公司加班很多，工作那么忙回家还精力超级充沛，做美食、做手工... ... 感恩生活。我的心态也慢慢改变了，这些是我以前没有预料到的，幸福感真的和金钱地位豪车豪宅没有关系。

这几年很多朋友找我聊天，不管他们身在何处。我的QQ基本都是隐身状态，天生“知心大姐”:(。通过和很多人聊天，我了解不同的人的性格、想法，自己从内心感悟很多。其实同一件事情，不同性格的人，因为看问题的角度不同，处理的方法也不同，并不能说谁对谁错。对和自己不同性格和意见不同的人，也能心平气和的接受了，可能这就是岁月给我们成长的智慧吧。

经历了买自住房、投资房和出租的过程，接触了不同的地产经纪（美国人中国人都有），让我改变了大家常识中的偏见。地产经纪不仅仅是给你开门那么简单的事情，每个地产经纪都有让人学习的地方，做得好的地产经纪更是。当时我在好几个微信群，看见大家讨论问题，我学了不少知识。我知道的，有人问我也积极地回答，以至于有人以为我是专业的地产经纪了。深刻体会到，每一行都有自己的学问，没有人随随便便成功。不是因为你是教授、你是白领、你做IT多么高尖端的技术就是真学问。

这里面有个经历，我在北京唯一的自住房一直都是通过中介出租的。第一次出租我家时候，我曾经接待过几个上门来的人很矫情，就打消了我自己出租的念头了。去年装修完第一个投资房，有人建议我自己出租，能省下半个月租金，我有时间，可以自己做。我把房子挂了网上一周，看房的人很多，因为所有全新装修都说喜欢。可是等拿document来的时候都没影了，前面还看着靠谱的。我意识到，不能自己出租，这些自己上门来的潜在租客太差了。所有我赶快找agent帮我出租，一周就出租了，而且租客收入和素质很高（后来多次打交道证明了这一点，她有什么问题我都很快响应，合作很愉快，而且今年早早就跟我说再续两年合同）。这让我意识到虽然自己花这个钱，但是绝对省心值得。

做地产经纪的念头，在心里萌芽了......

我把想做地产经纪的想法告诉给了一些熟悉的朋友，他们觉得以我的性格可以做好，给了我更多的信心。

就在这个夏天拿到SSN，一天都没有耽误啊:)，就去上了realtor school，通过学校和NJ考试，加入了Keller Williams 成了一名专业的realty agent。

更幸运的是，我去公司前，看公司网页查agent，想打电话咨询一下公司情况，发现了一个特别好的人。后来我去了公司他就成为了我的partner，他熟悉费城，我熟悉NJ这边。我会说普通话，他会粤语我们两个人互补，有时候我需要帮助找他，他有需要找我互相帮忙。

做agent我主要是想通过自己的投资保证自己的基本收入，这样做地产经纪赚钱的压力没有那么大了。
我接触过不同的地产经纪，做的好的人真是让我心服口服，非常体贴，从客户角度考虑，每个细节都做的很到位。做一个“专业的”“全职”地产经纪是我的目标，我想既然选择做了这行，就尽力做到最好！

这几年的经历给我的感受是，生活充满了各种意外，完全不是计划出来的。保持一个开放的心，随时学新东西，体验、感受、享受生活就好（完）。

最近比较忙好久没有上来，私信都没有看，大家有事直接电话我吧！
Hailing 'Dorothy' Wang
Cell:+1(856)304-8519
[url=mailto:[email protected]][email protected][/url]

Dorothy.Wang

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回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2069406&postid=72837146#72837146]25楼rainysunny的帖子[/url] 多谢多谢！

Dorothy.Wang

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望京东路1号的大厦里一起奋斗过的mm 加油！
argonspin 发表于 9/25/2016 2:53:37 PM [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2069406&postid=72838111#72838111][/url]

谢谢，好巧，这个世界其实很小，呵呵

Dorothy.Wang

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Lz可以透露在nj哪个town做realtor，哪个town买的投资房吗？谢谢！
nypd 发表于 9/25/2016 6:12:23 PM [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2069406&postid=72839260#72839260][/url]

请私聊，呵呵

Dorothy.Wang

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mark。lzmm能力强，做哪行都能成
什么名字好发表于 9/25/2016 5:02:07 PM [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2069406&postid=72838903#72838903][/url]

普通人而已，用心做事就好了。

Dorothy.Wang

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回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2069406&postid=72840142#72840142]40楼Dreamforfree的帖子[/url] 我们这边出租是房主出佣金的。素质收入好的都会去找agent的，agent本来做出租一套流程。查信用拿收入证明。不好的agent这一关都过不了的，尤其是那种负责的agent。帮我出租第一个房子的agent说，一般找她的人，她都会问个大概，不行的话，她就不接这样的活了，有些人信用不好还会解释一下原因，可是有些人信用不好都不解释的。因为出租赚钱很少，还会毁了自己的信誉。

Dorothy.Wang

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回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2069406&postid=72840361#72840361]41楼小跳同学的帖子[/url] 是个好人没错，但是大实话，不是美女，特别普通的人。

Dorothy.Wang

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生活充满了各种意外，完全不是计划出来的。保持一个开放的心，随时学新东西，体验、感受、享受生活就好.

特别同意mm说的~~
morningyutian 发表于 9/26/2016 12:03:36 AM [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2069406&postid=72841687#72841687][/url]

握手握手～～～～～～

Dorothy.Wang

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今天是2016年最后一天了，我也来总结一下这几个月的情况。

09/09/2016 加入Keller Williams Realty Cherry Hill office，办好了各种手续，09/10可以开始工作了。
10/06/2016 签了第一个买卖合同。
10/31/2016 签了第二个买卖合同。
11/07/2016 签了第一个rental listing 合同。
11/08/2016 签了第三个买卖合同（本来签完合同2周就要过户，可是中间遇到了发现了潜在严重的问题。联系不到list agent，email，电话留言，text都不回。考虑到买家要承担的风险和买家客人说明情况，最后取消了合同）。
11/16/2016 第一个合同settle。
11/22/2016 第二个合同settle。
12/23/2016 签了第四个合同。
12/31/2016 签了第五个合同。

Dorothy.Wang

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2016年总结一：客户&case
新入行，要想获得别人的信任，应该不是一件容易的事情。实际点，我给自己定的目标是第一年完成三笔单子，如果完不成，我自己可能要买一套凑个数，哈哈。

意外的是我的第一个客户是比较着急的买房子的，这里特别感谢他们对我的信任，因为她知道我是一个菜鸟哈。我从9/11开始就一直陪着她看房子。一直到10/06签合同，11/16过户。我把自己所知道的、不知道现学的完成了第一个case。

有时候Timing很重要，机缘巧合在合适的时间遇到了对的人。我第二个case也是一个意外，不仅感谢她的信任，还意外收获了一个观点和性格相近的朋友。虽然好几年前就认识，但是没有这么近距离的接触过。她是投资者。第三个合同也是这个朋友，第三个合同退出后。12月份，只要有上来可能投资的房子，我立即会推荐给她，我们两个后来很上瘾,几乎过两天就要去看房子，虽然至今为止没有抢到房子，但是我们一起学习了不少东西。希望在未来不久能找到合适的。
到了冬季，买自住房的人比较少了。每天新上来的房子我都会看看，发现有几个非常适合投资的，就推荐给有投资意愿的人。有些房子一旦具有投资价值，走的会非常快。新手投资者往往在犹豫之间，就没有了。
有一个foreclosure刚上来在别的系统，还没有进入MLS，我就看见了，觉得非常适合一个朋友自住，就立即联系了list agent。第二天一早就看了，那个朋友看了也很喜欢。下offer 谈价钱，这个是谈价时间最久的一个，用了三周时间。终于在2016年最后一个工作日拿到合同。

到2017年1月底应该就有4个case完成。三个case完成后，就会从mentor program毕业。现在结果超出了我的期望。我不知道明年会是什么情况，先不去想这些，尽力做好当下每件事就好了。

Dorothy.Wang

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2016年总结二：抓紧一切机会学习
向前辈学习
新到公司，公司有很多培训，不知道到底自己需要哪个，所以开始尽量都去听听。过一阵子就知道了，那些自己需要去听，那些可能不一定适合自己。一般来说做销售的不愿意share一些信息，可以理解，毕竟同行竞争嘛！但是公司的氛围很好，那些上去讲的人都非常不错的，非常愿意share自己的经验和信息，所以有时间去听听很好。有时候培训时候，我正好有问题，就在培训结束时候，问一下讲课的人，有时候我初步有一些想法，想听一下他们会怎么做，毕竟经历不同文化背景不同，他们也都很耐心的回答我。

向客户学习
有的客户其实知道不少东西，我们可能未必知道，可以互相弥补，值得我们学习。人和人性格不同，考虑问题的角度不同。有时候客户给一点hard time，其实是提高自己解决问题的能力机会。心平气和的想办法解决就好了，只要用心努力，这个世上总是方法比问题多。
向同行学习
每次递offer，negotiation都是和对方agent打交道，各种做事风格的人都有。做的好的agent大多数是很好的人，情商也比较高，一定是非常忙的。我的第一个合同是list agent半夜三点多（那天正好是犹太人节日）发给我的，在前面几次email来来回回都是晚上11点以后。
最近做的几个对方agent，有一个正好是一个office的record broker。我去给支票，前台问我要不要跟他见面。我一想多好的机会啊，record broker那是我愿意打扰就能打扰的吗？我们office的broker我都基本没有啥机会说话。于是就进去聊了大概10分钟。因为他所在区正好是我不太熟的区，我想了解一下他这个区的情况，看看有没有一些投资的机会，后来他给我说的和我的预感差不多，yeah！
我的mentor是一个做了30多年老agent了，以前也曾经开过自己的公司。刚开始接触，觉得和我做事风格完全不同，属于气场不和那种，哈哈。所以我一般情况下，问他的不多。因为我性格比较急，有时候着急等建议，他还没有响应，我事情已经解决了。尤其我做第一个case，他正好休假6周。这次一回来，我就约他见面，把我的问题很快集中的和他过了一遍。因为进公司的新人很多，他例行的就是前三次见面。只有有case了，可能才需要沟通一下。所以他开始可能并不是看好我，但是后来见面明显感觉他对我好了很多。我和他聊了一些附近区域投资的情况，和我以前没有关注区域我的预感，他的说法再次验证了我的预感！yeah

要想和大佬一起坐着谈话，必须自己努力了做得好，才能换来别人的尊重。所以要想优秀的人在一个圈子混，首先让自己变得优秀才行！

Dorothy.Wang

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2016年总结三：几个误区

虽然我自己买了好几套房子，但是现在角色转变了。就发现了几个我和大家一样原来认识问题的误区：
1，为什么一定要有自己的buyer agent
有些list agent非常忙，很多都有自己的team。buyer agent通常需要花更多时间来了解客户的需求，站在客户的角度给客户的各种建议和方案。如果买家直接联系list agent，回答不是太热情说让你联系TA team的xxx，或者不回你email或者电话都比较正常，我自己买投资房时候，没有找到我的buyer agent之前曾经给一些list agent打过电话。所以有一个自己可以信赖的buyer agent是非常必要的。我的第三个合同的list agent就是list了很多银行的房子，估计自己又没有那么多时间，所以很难交流。

2，agent工作年限/经历
一般来说，初次见面我们通常都会问agent，你做多久了啊？认为做得久有经验的更好，当然这个是一般规律。我自己以前也是这样的。
在公司大大小小的各种培训中，大家经常说一些自己遇到的问题和经历。我遇到了好几个做的时间不久的，有的甚至不到一年的agent，其实很专业，知道的不比那些做的年头多的agent差，甚至更好。
我们team有一个印度面孔女士，瘦瘦小小的。我听了她第一次培训（其实她还没有做到一年）就知道她很厉害了，她本来是一个做了20多年的pharmacist，现在依然在做。过去几年她利用业余时间做flipping，所以地产研究的比较多，英语也很好，在法律法规方面也熟。她就是我学习的对象，凡是她的培训一定不能错过。
我的partner 是个中年人，入行才一年多，list很多居民住宅和commercial房子，第一次见面他把他list的房子单子给我看，有20多个，其实他才做了一年多，当然和他的背景有关。他2016年做了43个case。
所以这个行业和其他行业一样，只要用心做事的人，一定是进步很快的人，不能只看工作年限的。

Dorothy.Wang

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每个行业都有学问，像比自己优秀的人学习，永远有进步的空间。诚实做人，认真做事。期待2017做得更好！（完）

Dorothy.Wang

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谢谢楼主分享，很受鼓舞。我在加拿大，也准备转行做经纪，下周最后一个考试。妹妹介不介意分享一下找brokerage 的经验。
我在biggerporket上看有人推荐Gary Keller的millionaire real estate agent，刚买回来读了，觉着受益匪浅。妹妹在的这个，是不是就是他创建的？可惜在我们这没有。
zepher 发表于 1/1/2017 12:35:34 AM [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2069406&postid=73730193#73730193][/url]

我这个没有啥经验，我听朋友说kw不错，就发email过去，他们安排去谈了一下。别的公司我没有去谈过