对的，是我(and probably lz''s CPA too)错了。感谢各位兄弟指出。

查过IRS pub 523了。出租房转自住要prorate，自住房转出租如果满足2/5就不需要。如下

Section B. Determine your non-qualified use gain. Complete this section only if the following apply: a) During the time you owned the property there were periods of non-qualified use when neither you nor your spouse (or your former spouse) used the property as your main residence; b) the periods of non-qualified use occurred after 2008; c) the periods of non-qualified use occurred before the last day the property was used as your or your spouse’s (or your former spouse) principal residence prior to the date of sale. Do not include any period of non-qualified use that occurred after the last day that you or your spouse (or former spouse) used the property as your principal residence during the 5-year period prior to the date of sale.*

Anotherfacet 发表于 2023-12-31 18:03

这个帖子是正解。

这是不对称的。

自主2年后出租3年卖掉不用 prorate。

出租3年后自住2年卖掉需要prorate。

Prorating the exclusion only applies where the taxpayer used the residence for nonqualified purposes and then converts the property to a principal residence. The opposite is not true. If the residence was used as a principal residence first and then converted to nonqualified use, the taxpayer may potentially qualify for a full exclusion. The IRS doesn’t want people abusing the five-year rule with rentals that they move back into just before the sale. This creates two examples to consider.

If you live in your home for two years and then rent it out for two years before selling it, you qualify for the full exclusion amount due to meeting the use test by having lived in the home for two out of the last five years before the sale and meeting the ownership test.

If you rent out your property for two years and then move back in for two years before selling it, you must prorate your exclusion because the exception to periods of non-qualifying use only applies to portions of the five-year use test period that occur after the last date that the property is used as a principal residence [26 U.S.C. § 121(b)(5)(C)(ii)(I)].

这个帖子是正解。

这是不对称的。

自主2年后出租3年卖掉不用 prorate。

出租3年后自住2年卖掉需要prorate。

Prorating the exclusion only applies where the taxpayer used the residence for nonqualified purposes and then converts the property to a principal residence. The opposite is not true. If the residence was used as a principal residence first and then converted to nonqualified use, the taxpayer may potentially qualify for a full exclusion. The IRS doesn’t want people abusing the five-year rule with rentals that they move back into just before the sale. This creates two examples to consider.

If you live in your home for two years and then rent it out for two years before selling it, you qualify for the full exclusion amount due to meeting the use test by having lived in the home for two out of the last five years before the sale and meeting the ownership test.

If you rent out your property for two years and then move back in for two years before selling it, you must prorate your exclusion because the exception to periods of non-qualifying use only applies to portions of the five-year use test period that occur after the last date that the property is used as a principal residence [26 U.S.C. § 121(b)(5)(C)(ii)(I)].

lazykitty 发表于 2023-12-31 21:14

Yes 因为我家只有自住转出租的经验，所以我一开始想当然了。

1031买的出租房 短期内不能改自住房 好像有一年还是两年后才能改

而且由于这个一开始就是出租房 只能prorated

只有一开始就是自住房的才适用2/5 rule

你们能想到的漏洞 都早就被堵上了

你是不是傻 发表于 2023-12-31 15:02

Prorate is not the concern - you deferred tax. And that is why 1031 is powerful.

那麽你肯定要相信你掏了銀子問的會計師啊。我問了會計師，還掏了幾萬問了律師，和你的説法一樣啊。

linne 发表于 2023-12-31 18:56

你这几万块钱白花了 律师忽悠你啊

你这几万块钱白花了 律师忽悠你啊

你是不是傻 发表于 2023-12-31 21:54

看了前面討論，我的房子是2009 以前買的，所以律師是對的

较简单省心避税是买自己州的 municipal bonds ETF。没有联邦和州税。

前一阵子 10年 国债达到 5% 以上时，那些也达到 5%左右，如果考虑税收，相当于6.5-7% CD了。

现在10年国债跌到 3.9%左右，这些 ETF价格 也涨15%，还是有 4.x%左右的红利。相当于6%的利息。

我這個是工作上面跟我們公司那些律師團同事學的，人家都在做几億美金的交易，來搞我家的三瓜兩棗。

linne 发表于 2023-12-31 19:48

我没说人家要搞你。

我说他们不会负责的。

我没说人家要搞你。

我说他们不会负责的。

大衣被禁 发表于 2023-12-31 23:27

我說搞的意思，人家是 corporate lawyer 幫我寫合約需要負責任的，他説是他們律師間的常規，然後有問題就不關我事情了，我是法盲，本來也不會寫。他是我的好朋友，不至於要來弄我。反正隔行如隔山，我法盲，就這樣。我朋友也是在做關於錢的律師，還比較接近，所以這種是會寫的

非常感谢大家的意见。考虑了一下，如果扣除所有费用后净赚30万税率可能太高？我把这个transaction 分两步进行是否可行？

第一步，把这个房子卖给亲友持名的一间LLC，我的profit大概15万左右，capital gain报税15万。

第二步，LLC上market卖房，另一半15万profit属于LLC的盈利，按此报税。

这样是不是能省点税？

再买一个

非常感谢大家的意见。考虑了一下，如果扣除所有费用后净赚30万税率可能太高？我把这个transaction 分两步进行是否可行？

第一步，把这个房子卖给亲友持名的一间LLC，我的profit大概15万左右，capital gain报税15万。

第二步，LLC上market卖房，另一半15万profit属于LLC的盈利，按此报税。

这样是不是能省点税？

Mythology 发表于 2024-01-21 11:24

LLC卖房15万不需要交税吗？

回复 90楼的帖子

你这个先不论会不会被irs 查

第二， LLc 的收入是pass through, 按income tax 税率收，不是capital gain 的税率

还有亲友是谁？ 你队友？ 不是的话是不是还有gift tax?

刚看到，再说25万，你没有队友

Good question!

如果买时就是自住，情况略有不同。比如买时自住两年，再出租三年，这五年时间的利润都享有25/50 exemption。之后如果再转成自住，继续享有exemption

但是，买时自住两年，再出租，出租时间超过三年，比如出租四年，就不满足五年内住满两年的要求了（过去五年只住了一年），这时卖掉所有profit都需要交税。你可以再搬进来住一段时间以满足过去五年两年自住，这时profit要按照出租和自住时间prorate

NewID2017 发表于 2023-12-31 09:14

mark.

较简单省心避税是买自己州的 municipal bonds ETF。没有联邦和州税。

前一阵子 10年 国债达到 5% 以上时，那些也达到 5%左右，如果考虑税收，相当于6.5-7% CD了。

现在10年国债跌到 3.9%左右，这些 ETF价格 也涨15%，还是有 4.x%左右的红利。相当于6%的利息。

playForever 发表于 2023-12-31 23:12

求推荐muni bond

如果你当年收入低，应该教不了多少税？

如果我一开始是自住房3年，租了10年，再自住2年，还能用2/5rule吗？

//仅供讨论，搬到出租房自己住很难，除非退休了大部分时间出去旅游。

我說搞的意思，人家是 corporate lawyer 幫我寫合約需要負責任的，他説是他們律師間的常規，然後有問題就不關我事情了，我是法盲，本來也不會寫。他是我的好朋友，不至於要來弄我。反正隔行如隔山，我法盲，就這樣。我朋友也是在做關於錢的律師，還比較接近，所以這種是會寫的

linne 发表于 2024-01-01 00:38

这是什么垃圾律师+法盲的组合。一个正经公司的corporate attorney，居然能给一个私人朋友出律师信，还是在他不熟悉的领域。他公司知道他干这活儿吗，公司政策根本不让干你知道吧，公司给他买的malpractice insurance根本不会管这种破事你懂不懂。靠谱的律师根本就不会干这种事，你还抱着当尚方宝剑。

求推荐muni bond

shuaidou 发表于 2024-01-21 12:13

同求

只有一样东西是权威的，IRS的文件。有问题自己去IRS官网看，任何人都不要相信。

另外可以去Intuit的论坛发帖，好像那里很多CPA都是有报酬在那里回答问题的。就算有一个人弄错了，别的人也会给他指出来。我在那问过几十个关于税的问题，每次都得到了完美的结的解决

Anotherfacet 发表于 2023-12-31 20:34

Mark mark mark

那个是自己住的房子