明年打算卖一个投资房。一直以100% 出租报税，没法享受自住房25万的免税额。

扣去agent fee和各种费用，预计最后净赚大概有30万左右。这样要交多少税呢？有什么办法可以避税？1031 exchange 不打算搞，太麻烦了，明年不想买房子。

万能的论坛，请赐给我良策吧！

Mythology 发表于 2023-12-30 10:05

1031吧，你这税可不光30w，还有之前depreciation的recap，一共少说40w，20%到25%税率，要交8-10万

这有long term vs short term 的区别

leilei 发表于 2023-12-30 15:32

一起算的，只是看你最后哪种多而已。

1031吧，你这税可不光30w，还有之前depreciation的recap，一共少说40w，20%到25%税率，要交8-10万

momosun 发表于 2023-12-30 20:13

还有加州州税不分short和long term，全部按照short交

从这点讲投资股票比投资房好。

股票你可以每年一点一点的处理掉，或者压根不处理直接留给子女。还可以在低点做loss harvest ，攒很多capital loss。比房产灵活。

对州政府还要剥一层皮的加州人民来讲，处理出租房基本只有遗产一条路，或者让子女入住。加上depreciation 那些你原先没交的税这时候也要补上，还有卖房的时候的agent fee, 和长期出租后上市前必要的维修费用，所以出租房不能只看当前市值，很多钱其实拿不到手，最后能拿到升值的60%差不多了。

不对啊，我最近刚跟CPA聊过啊，自住房的capital gain exemption (单身25万，夫妻50万）是在卖房这个时间点倒推5年里满足有两年自住，就可以满足这25/50万的capital gain exemption，所以出租房搬回去住两年卖是可行的啊！要是我理解错了，麻烦告诉我哪里不对，多谢。
superanna 发表于 2023-12-30 22:04

自己google比到这里道听途说有用。

The two-out-of-five-year rule states that an owner must have owned the property that is being sold for at least two years (24 months) in the five years prior to the sale. The owner must have also used the home as their primary residence for at least 730 days, which is 24 months or two years, in the five years right before the closing date of the home's sale. In both instances, the two years don't have to be consecutive.

把gain投入opportunity zone。先延税，若干年后，免税。

人家自住房是豪宅，出租房是小黑屋，你叫lz 出租豪宅自己住小黑屋？

1031 Exchange可以换成international properties么？有没有人知道？ 可以的话 去买个欧洲vacation apartment？

不对啊，我最近刚跟CPA聊过啊，自住房的capital gain exemption (单身25万，夫妻50万）是在卖房这个时间点倒推5年里满足有两年自住，就可以满足这25/50万的capital gain exemption，所以出租房搬回去住两年卖是可行的啊！要是我理解错了，麻烦告诉我哪里不对，多谢。
superanna 发表于 2023-12-30 22:04

另外为啥你可以把出租房当成primary residence? 你现在的房子怎么办？我听说的只有让子女住进去然后互相把地址换一下

https://smartasset.com/taxes/converting-rental-property-to-primary-residence

section 121, it is doable.

1031 Exchange可以换成international properties么？有没有人知道？ 可以的话 去买个欧洲vacation apartment？

mainplus 发表于 2023-12-30 22:16

1031 exchange 物业 只能是在美国境内。

1031 + bonus depreciation

不要老想着避税。延税比避税更重要

helloterran3 发表于 2023-12-30 16:47

出租物业 structure 不可以用sec 179折旧，非structural improvements 才可以用。

这个还真没办法，可以自住几年稀释一下利润

不对啊，我最近刚跟CPA聊过啊，自住房的capital gain exemption (单身25万，夫妻50万）是在卖房这个时间点倒推5年里满足有两年自住，就可以满足这25/50万的capital gain exemption，所以出租房搬回去住两年卖是可行的啊！要是我理解错了，麻烦告诉我哪里不对，多谢。
superanna 发表于 2023-12-30 22:04

自住两年又不能免你出租时候的capital gain。前面说了只能免（2/n-2）的gain, 如果是25/50万一下的话。

把gain投入opportunity zone。先延税，若干年后，免税。

matthewma0204 发表于 2023-12-30 22:12

这个比1031还高级，水比较深，不是本地人要小心风险。

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不想做1031没什么合法方法吧。

买之前Donate到自己家的private foundation,以后给自己或孩子孙子发工资慢慢出来