2019年总结​

一转眼一年又要过去了！平平安安又一年！

承蒙大家照顾，今年完成了24个transaction。今年市场库存少，中低端市场价格普遍上涨，投资房的机会少了很多。对于我这种坐等着姜太公钓鱼的方式，非常感恩知足了。感恩大家的信任，你的信任值得我全力以赴。

12月偶然的一个email，几分钟的谈话，快速做了一个决定：换了挂靠公司。这对客户没有影响，我依然是我，希望大家继续支持我，谢谢！

今年本来计划入2套投资房，完成退休计划初步布局，跟周围的地主比起来，我的要求真的太低了。在6月份同时签了2套合同，由于一套做了inspection后，对面临的困难做了调查和评估后果断退出。入的那一套经过简单装修出租了。没有完成的计划，明年看看情况，随缘吧。

Zillow上显示楼主2018年有12个case, 是楼主自己说的一半。从zillow上查realtor的信息不准确吗
兔子等着瞧 发表于 9/13/2019 7:46:08 AM [url=https://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2069406&postid=81359207#81359207][img][/img][/url]

写得很详细，赞楼主用心！想问一下，你挂在美国公司下，主要客户是中国人吗？公司会分客人给你还是需要自己找？公司发固定底薪吗？你们给客户反点吗？我们这中国realtor是返50%
vvl 发表于 9/12/2019 10:45:14 PM [url=https://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2069406&postid=81357614#81357614][img][/img][/url]

写得很详细，赞楼主用心！想问一下，你挂在美国公司下，主要客户是中国人吗？公司会分客人给你还是需要自己找？公司发固定底薪吗？你们给客户反点吗？我们这中国realtor是返50%
vvl 发表于 9/12/2019 10:45:14 PM [url=https://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2069406&postid=81357614#81357614][img][/img][/url]

你再去楼主的帖子里读读清楚就知道了。楼主不会把她客户情况告诉你的，我读的信息是，楼主刚入行的前1-2年里，有个讲粤语的broker，和楼主成为partner，两个人主攻的客户就是中国人和广东人，讲粤语的broker英语要比楼主好，尤其是书面合同里面的买卖术语，所以楼主才感概需要学很多东西。地理方面NJ靠近纽约，中国人在NJ买房的肯定很多，通过火车通勤去New York上班的人很多。结合楼主的背景知道，楼主口语英语刚来的时候基本是哑巴英语，楼主的客户自热而然就是中国人居多，楼主找到的客户，大概一半是通过朋友或者朋友再通过微信上面介绍、一半是通过网络。网络的客户估计是，楼主做了agent后，请他们在网上写reviews的，有人看到好的review就去找楼主了。后面尤其是2019年，楼主的客户不止是讲国语的中国人了，也有白人或者讲英语的人了，所以楼主才有感概到，自己是哑巴英语，就要恶补英语。楼主的方法，其实通过原来的客户，然后加他们微信什么的，成为代理后，留reviews，或者楼主得到他们允许，以他们的名义留下reviews，你可以看看楼主在zillow上面的review人的姓名，很多都是中国姓氏。有人看到网上好的reviews就又找楼主了，这样就形成一个循环。不要问我怎么知道的，基本就是这一个模式。美国当地agent也是差不多的模式。你那个rebate的问题，我估计楼主前面1-2年遇到中国客户，肯定给rebate的，遇到美国客户，基本没给rebate。我自己遇到中国agent和美国agent基本就是这两类。而且楼主起点是16年左右吧，正好是房市起来的时期，所以客户增长很快。我原来一个白人agent、她老公就是broker，两个是partner，13年房市刚开始恢复的时候，从业很多年了，一年也只做了24个交易。








catgoose 发表于 12/27/2019 10:52:48 PM [url=https://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2069406&postid=82238323#82238323][img][/img][/url]

一转眼一年又要过去了！不平安一年就这样过去了！经历了气愤、恐惧，忐忑、迷茫、感动、温暖、感恩... ...各种心情。

今年很难的一年，上半年的疫情，下半年的大选。造成了多少家人分裂，朋友反目。以前人对政治、宗教问题是Don't ask, Don't talk。可是好像也不是，否则信仰怎么传播的呢？都是成年人，相信自己所相信的，忠于自己所坚持的就好。每个人的经历、阶级所持有的立场肯定不同，包括新闻，以前总是相信新闻应该中立、客观公正，现在看来还根本不是的，毕竟问题有多个方面。

去年年终的时候给自己定的目标是珍惜时间，多观察、多读书，修炼出更好的自己。今年完成的还算可以，的确花了很多时间读书，尤其有几个月基本都在家。

新泽西南部地区是从3月中到5月下旬两个半月，疫情最严重，当时病毒很厉害，大多数人能在家待着的基本都不出去了。很多行业被迫停工了，有些人只能在家领失业救济金过日子。自由职业或者自雇(比如我这样)拿1099的人没有失业保险，要不没收入要不出去干活。有些人是被迫出去工作，一天都没停的也有不少，否则家里吃饭都成困难。有些家庭拿到了政府发的纾困金，确解决了不少问题。还有像我这样，都到了5月底才收到了IRS的一封信，上面说了政府可以给我多少，但是至今为止没看见钱的影子，只能等过一段时间报税再说吧。家庭小装修，无论是业主还是Handyman基本上都没停，像Homedepot和Lowes店有人数限制买材料要排队的，购买材料比以往要花很多时间。

那个时候，有些买房人想着房子可能要降价了，持观望态度，没有想到房子不仅没降价反而上涨明显。新上市的房子很少，能在五月底之前出去看房签合同的，但是现在看来都赚了至少5%~10%。到了6月初，因为疫情新上市的房子很少，需求很旺，一房难求。每个不用装修就能入住的房子都是一两天多个offer加价抢，有些歪瓜裂枣价格没降也很快都出去了，几乎没有房子超过三个星期还没卖出去的。有的房子上市第一天就收到了10多个offer，还有最快的是可以看房的一个小时，合同就做好了。

今年也是转到新的公司的一年，承蒙大家照顾，今年完成了26个transaction，和我往年比基本持平。

 今天房市的几个特点：

1，延迟过户

疫情后无论是现金还是贷款，延迟过户的比例很高。由于疫情很多工厂停工，新建房订的货延迟交货，导致新房延迟交房。卖家修房比往年也需要更多的时间，甚至有些找不到人做，买家接受credit才行。加上今年贷款利率很好，买房贷款和refinance的人多，贷款公司比以往忙很多。有些Appraisal公司担心风险，都不给住人的房子做。即使没延迟的，也是各种情况突现，不到最后签完字都不知道究竟会发生甚至状况，这是往年很少见的情况。

2，中途退出

以前统计数据是大约12个合同中会有一个中途退出的。今年的比例大大增加，光我手里签的合同退出几乎是过去几年的总和了。每个都有自己的故事，这也是今年做得特别辛苦的地方。和别的同行聊天，他们也说过这个情况。

3，投资房市场

由于市场比较热，投资房机会少了一些。但是仍然不排除市场有机会，而且有的是非常好的机会就看是否能抓住。因为疫情：1，有些人短暂失业，就不符合贷款的要求了，本来计划中买房不得不搁置了，得继续租房。2，房价上涨或者借款门槛（信用分数，首付比例）提高了，原来准备的首付不够的，需要继续租房。3，在家办公/上课，需要更大的空间了，需要换租到更大的房子。4，未来不确定因素，暂时先从城市迁入郊区。

4，见证人品的一年

从事和人打交道的职业，可能心情是在天堂和地域之间随时切换。遇到特别好的客人，感觉自己像是几辈子积德了，为啥他们对我这样信（任+依）赖？居然都没个备胎唯独钟情我一人？偶然也会遇到让人无语的行为，今年这种事情比往年平均多了点。随时间的推移，这个上下限一直在扩大。

由于今年疫情特殊情况，政府不允许驱赶房客。疫情就是个试金石，有些人工作收入没影响，却找各种借口趁机浑水摸鱼不付房租，也有的是我就是不付你能把我怎么样？有些人失业了，还一直按时付租金。我经手的租客今年还没有不付租金的人，真的很幸运！

我的一个租客单收入家庭，他两份工作由于疫情都不能做了，我当时已经做好了不能收到租金的思想准备，但是他一直按时付了（他有失业保险和领到了纾困金），在家待了两个半月，说终于可以重新去上班了。

还有一个房子租客，他们几个都是从南美来到美国的年轻人，虽然和我们一样，英语不是母语，有时候他们怕电话交流不方便就问我能不能过去和他们见面说。我和他们打交道几次，聊起来都能互相理解。他们有朋友要租房也都介绍给我，他们当初租我房的时候有一个他们相同的母语经纪人。

不同的文化不同的思维，不看你话说的多么漂亮就看你怎么做事，他们是能感受到也能看见你付出和努力。不管是以前客人或者朋友推荐的客人，还是上门找来的陌生人，把自己该做的分内事情做好。有些时候他们需要更多的帮助，就不是分内的事情花点时间多做一些，不辜负每一份信赖，也让自己更踏实。

经纪人和客人之间的关系就像谈恋爱^_^，具有排他性(同一时刻只能有一个，没有人愿意当备胎)。当​case结束了，并不意味关系结束了，分手了。其实是非利益关系的朋友的开始，经常有客人回头来咨询探讨各种问题，有的是和房子相关的，有时候​不是。这是一种莫大的荣幸，是一种信任，​因为他们觉得你是个说真话、靠谱的人。我很少在过节时候给客人发问候语，总担心别人忙着，还不得不回​个消息，浪费别人时间。我更希望的是，​他们需要我的时候，直接找我，我能真正帮到他们。

2021希望疫情尽快过去恢复正常。保持健康、开心，努力工作，多读书，继续修炼！！！

楼主真是个有毅力的人，更新了那么多年了。

能问一下为什么转新公司吗？

请问你是自己管理投资房吗？有用什么软件管理吗？

楼主真是个有毅力的人，更新了那么多年了。

能问一下为什么转新公司吗？

请问你是自己管理投资房吗？有用什么软件管理吗？

hpy1008yin 发表于 2021-01-05 10:39

原来公司挺不错，就是交的钱太多了，当然跟我业绩有关，我算了下，我的属于最不合算的那个档。现在新公司一年了感觉不错，需要支持的也都及时得到支持和回复。

不同的人有不同经历和期待。前两天原来公司一个agent找到我想了解下现在的公司情况。她比我晚两年去的原来公司，到现在都换了两个公司，她给我说原来公司的问题。1，有问题没及时回复，我遇到过几次问题，如果一个人不能回复，我就找别人（公司大了有好几个broker坐镇的），也有的是还没回复我自己解决了，做agent就是单干的职业，你自己的问题尽量自己解决。2，她没学到东西，这个真不能赖公司，那边其实有很多培训都是系列的，每年大概有2~3轮，你自己不去参加没人绑架你。我第一年和第二年都是尽量去参加，虽然老美有些做法不一定适用自己，但是听听没坏处。

我不管理投资房，没那个精力。

看完了，心里只有两个字：佩服！

我刚来美国一年多，现在在家，不知道自己应该做什么，适合做什么。向楼主学习！

看完了，心里只有两个字：佩服！

我刚来美国一年多，现在在家，不知道自己应该做什么，适合做什么。向楼主学习！

该用户名以被占用 发表于 2021-01-08 18:27

慢慢来，找找自己的兴趣点，会找到合适的事情的。

佩服

mark mark

lz真的好棒。想问问怎么样的人可以适合做agent呢？ 像我是很喜欢看房子 自己也加建过 喜欢钻研 但是性格比较内向。之前考虑考agent 至少省自己的买卖成本 也学习下房产交易的trick 到现在还没有行动呢。。。

还有出租房管理麻烦吗？ 是不是出租房超过4个的话 会比较挺花精力的 特别是每次换租客的时候。

太谦虚了， 5-8个那得多少钱呀

回复 139楼Dorothy.Wang的帖子

太谦虚了， 5-8个那得多少钱呀

胖妈的瘦儿子 发表于 2021-02-09 18:09

我们这地方房子便宜，我进入这行之前就胆大入了foreclosure的房子。入行后，有好的机会，都尽着客人了， 不好意思和客人抢房子。4年，我最多一个客人有的入了6个，我才入了两个。我经手的投资客人，重复买的比较多。