有一个外州有多年经验的agent和我聊天说，建议你最好不要做出租，花费时间多赚钱太少。她的话从agent的效率的角度来说是没有错的，但是我不完全同意。

我在做agent之前自己投资房都是找agent帮忙出租的，不同的agent做事风格不一样，对我很有帮助。出租可能从赚钱的角度来说效率是低些，但是赚的是经历，有些经历是用钱来买是不到的。出租是个房主和租客长期打交道的事情，要特别认真小心。我有投资的客人没有经验或者不在本地，当需要找我了解情况的时候，我需要根据他们情况给一些合理的建议。房子出租，会遇到各种咨询的人，不按规矩来，不靠谱的占大多数，甚至有骗子，也会有不靠谱的agent。平时和房主交流信息，加上自己的经历，如何辨别真正可以出租的租客，需要累积。

去年12月，有一个客人想买农场，我找到了一个非常符合我们同胞的需求的农场，位置也不错。 后来那个农场我带了想卖农场的三~四个客人去看过。卖家的agent和我曾经合作过两次都顺利过户了。下了offer，几个来回后价格谈好了，卖家agent和我同意这个价格属于比较合理的价格。没有想到过了两天，卖方贪得无厌的提出了很过分的要求。开始说让买家出所有的commission费用，这怎么可能？list的时候已经签好合同是卖家出了，而且我们这个地区都是卖家出的。被我断然拒绝后，过了几天又说要把农场周围大概10acre的树林砍伐了，其实卖家砍这么多树赚不了多少钱，但是买家买来还要种树，这是个非常大的财力和人力投入，本来买来是为了种菜，结果成了种树了，简直就是为了钱要把断子绝孙的招都能想出来啊！贪得无厌。作为我代表买方心里非常清楚这意味着是什么，当时立即在电话里就断然拒绝了对方的要求。其实后来我的客人说可以加点价钱，我说别了，买农场对你来说，不是必须的，有合适的机会再说也行。即使这个钱我不赚了，也不能让你吃这么大的亏。卖方的agent和我在电话里直道歉说浪费了我的时间，后来卖方agent也把这个listing拿下了。卖家agent是他自己的businessowner有过行业内几十年的经验，他对他客人的判断应该应该和我一致，不遵守游戏规则的贪婪的卖家是做不成的事情的。那个事情我前前后后折腾了差不多一个月的时间，一无所获。

我自己选择产品或者服务时候属于比较理性的，特别烦别人给施加压力，能让我最后做决定的必须是理性分析结果。所以我自己从来不劝客人尽快做决定，很多人是资金到位了，心里没有准备好。心里准备有一个过程，这是急不来的。岸上看别人游泳和自己下水去游是两回事。这个大多数客人来说没有压力可能是优点，可能对少数人来说是缺点，这时候我也会感觉自己挺失败的，可能就是所谓的缘分吧！

今年春天天气比较冷，房子上市的比较晚，有个客人预算正好是市场上比较少选择的房子，一直没有合适的房子出现。我到是觉得不用急，他们有点着急了，看着不符合他们要求的房子都想下offer。我想到去年我曾经谈好一个价格的房子，卖家是一对美国夫妇，打过一个照面感觉不错。房子维护的非常好，但是他们去年不太顺，房子没有卖出。后来我就主动联系了卖家，问他们今年是否还想卖。卖家回复了我，约着看了两次。买家回家后讨论了下，给我说想下offer，我才联系了卖家签了listagreement，公平的交易，双赢的局面，买卖双方的高素质讲道理，过户的时候在一起开心地照了合照。其实中间也有一点小曲折，那时候双方的心情我都能理解，这么大的事情决定上，我想还是给他们一点时间，让他们考虑清楚做遵从自己想法的决定。

当时特别感动的是，我和买家、卖家都没有签任何合同，就把他们联系在一起了。基本上经纪人一般为了保护自己的利益，要让双方先签独家代理合同。我们同胞有极个别人有这样的想法：绕过经纪人直接联系卖家，或者先找一个经纪人看一段时间房，后来利益驱动找别的经纪人，现实生活中的确不乏有这样的案例出现。我从来没有想要为了自己利益，签一纸合约，即使不开心也要做下去，实在是没有必要。双方感觉不合拍都有权利随时说出来，随时中断就行了。

我们同胞一般有个习惯，问agent往往开始第一个问题是：你有多少年经验了？代表过几个卖家/买家？我每次都是实话实说，这个没有什么可丢人的。没有0，就不可能有1。公司除了有强有力的培训和支持外，现在信息这么发达，只要愿意主动去学习，总能找到解决的方案。那个小孩子玩游戏是家长手把手的教的？只要有目标和动力，总能找到通向目标的路。我做agent前，哪里想到会有客人买农场，就是有了需求，才去搜集信息，一个个做下来的。

记得我做第一个case时候，当时我的导师外出度假6周，公司还有别的agent，如果有问题，随时可以找人问的。等过户完的时候，我才给代表卖家的我们office的那个agent说那是我第一个case，他说完全没有看出来，哈哈。其实那时候他做的时间也就是两年，但是属于那种特别积极上进做到很好的。

我很自豪得说我的第一个listing的owner是在外州一个有licenseagent。那个case是比较小，我当时都不知道agent之间有referral这回事，他也没有提。他是我做agent之前微信群就认识我的，可能观察我这个人比较靠谱，总之后来事情是顺利的办妥了。

最近有几个人来咨询卖房的事情，有的直接劝退让别卖了。卖了，当然我可以赚到佣金，但是，从客人的角度来说，有直接的损失。这就是买房的时候没有做理性决定，住了一段时间想换。折腾就是折腾自己的钱，看在自己钱的份上，先别折腾了继续住，等真不需要了再卖吧。

目前listing占比较少，和我性格有关，我不属于主动出击的性格。其实真正listing做得好的，首先是了解买家的需求和心理，我想这个会慢慢改善的。

我不属于让别人刚见第一面就喜欢上的美女，也不属于嘴巴甜会讨好人的一类。路遥知马力日久见人心，做真实的自己。可能离财务自由还很远很远，但是可以精神自由还是可以做到的。每个人都有自己做事的原则和底线，交易结束后，要能堂堂正正的面对我所有服务过的客人，在他们需要帮助的时候能想到我，能成为生活中的朋友。

by hailing 09/02/2018

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loic 发表于 11/5/2018 11:48:08 PM [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2069406&postid=78985211#78985211][/url]

1，租客的支付能力

2，租客的信用

那么反过来，当一个潜在租客要租房的时候，就要针对以上两点提供资料：

收入/资金证明，一般要工资单、bank statements，如果1099报税的还要近两年的报税表。

当陌生人上来找我的要租房的时候，我会让提供pay stubs和bank statements，bank statements主要是核实工资单的真实性。以往是有过材料作假的真实事情的，一个材料作假的可能性大，但是多个文件同时作假的可能性会大大降低。1099报税的必须同时提供bank statements。

有些特殊情况，如果不能提供收入证明，那么银行账户一定要有足够的钱(越多越好，至少是一个合理的数字))说明有能力支付房租。如果现在房租低于要租房的房租，那么必须有一定数量的存款，否则很难说服有能力支付更高房租。

潜在租客的信用有两个部分，一个是是否有按时还款的习惯，另外一部分是是否有犯罪记录。NTN(nationaltenant network) report是由专业的第三方公司提供潜在租客的信用和犯罪记录的文件。为了保证这个文件的真实性，都是租客付费地产公司下载下来提供给房主，这个文件不能由租客自己提供的。有些地产公司提供的租客的信用来自tenantreports.com和NTNreport类似文件。租客的信用是非常重要的，个别情况下信用低，能给房主一个可以理解的原因，也是可以租到房子的。

除此之外，潜在租客要如实填写申请表，这里面内容包括：几个申请人(legal name)以及申请人之间的关系，年龄、收入、工作历史和租房历史。有时候要提供现在/以前房主/雇主的证明/推荐信，全方位的向房主展示，潜在租客是有能力，有按时付账单习惯的可以信赖的人，让房主放心的租给房客。一般情况下所有成年人的名字都要在合同上并且不允许转租。

有些情况租房难度增加，

1，申请人非家庭关系，这种关系不稳固，一旦一个人想搬出，那么租房合同的执行可能就有问题。

2，公司给员工租房，员工流动大，房子损耗增大，可能也不太爱惜房子，房主风险加大。

3，没有信用记录，没有收入证明。只能是提供美国银行账户里有足够的资金证明给房主，有些房主是不愿意接收。

4，还有一些是拿现金收入的，拿不出收入证明，银行账户也没有多少钱。一般来说房主要求税前至少是房租3倍收入才行，当然也要caseby case。比如一家三四口报税月收入2k，应该是租不到房子。2卧室一般要$1300或者更高， 加上水电费等差不多$1500了。还要生活、交通工具等的开销等，这些基本生活常识告诉房主，这样租客按时付租金的可能性几乎为零。如果能找到高收入、信用好的亲戚或者朋友做担保co-sign lease也许有些房主愿意接收。

还有些人根本租不到房子，收入不够，信用差，甚至有eviction记录的。

South Jersey区域佣金是房主付，一般租房合同至少签一年，合同总额是年租金，分12个月付。签合同时候需要准备第一个月租金和押金（1.5月租金）的银行本票。但是当合同期少于一年时，一般佣金是租客付，月租金也会提高。租客提前搬走违约时，从理论上来说租客是必须执行到合同到期满（包括租金+utility）。

前面我在《房产投资经验分享》里写了九条，可能还没有投资经验的人看了也没有啥感觉，干巴巴的。下面我分享两个真实的案例，作为旁观者，希望大家能得到点教训启发。

案例一：

2017年9月以$157k 购入townhouse一栋，同样大小同一个小区正常价位大概$225k。买家入后，还花了超过$10k解决了一些小皮毛问题，总花费超过$170k。后来发现各种问题，住的心理非常不舒服，就想卖，由此产生了一系列问题。终于在2018年12月以$107k卖出去了,卖家到手不超过100k。13个月损失超过$70k，如果租住同样大小的全新townhouse的费用一年也不过$22k，而且是高高兴兴的，不会带来那么多烦恼。

案例二：

投资房产的目的就是要赚钱，这个北美大部分市场和国内情况差别很大。纽约、加州几个热点地区、西雅图、温哥、华多伦多几个地方可能和国内北上广有点像，房价涨的很厉害，投资起点高，但是现金流很差。

以北京五环外2居室为例，年租金不足$10k,卖出的话到我们附近买4个约$200k投资房，减去各种费用（房产税、物业费保险等），每年收入大概在$40k。

我和我所有的（潜在）客户说，投资房产有风险，投资房子就是要用手边的闲钱打算长期持有，如果能保证一个正的现金流，即使房价有波动你的心理都是踏实的。如果卖的时候房价上涨那就当做一个投资额外奖金吧。

昨天一个朋友来给我扔了一个炸弹，2017年自己在北京房子卖了，拿了部分钱去温哥华市里贷款买了一个“豪”宅（价格很豪，面积还没有这边附近$200k的投资房大）。首付35%，加上各种手续费投入超过C$800k，目前贷款利率3.54%（很低的了，利率只能锁4年），三十年贷款，月供超过C$5800，还不算房产税和房屋保险，每个月的租金收益只有C$4680，每个月自己要贴C$2k进去。这个不算一些空置的风险和修理等。

2017年我的客人25%首付的投资房，15年贷款，租金cover月供和各自费用持平。2018利率上涨，租金也略有上涨，我没有具体算过，但是30年贷款的话，肯定是有剩余的。

案例一，我们同胞当初随便找了个老美agent，我相信那个老美agent是把信息给他了（他给我了当初那个老美agent给他的document）他没有意识到问题的严重性而已。也很庆幸他当初找的是那个老美agent，要是找我们同胞agent，否则这事一定会撕不知道什么时候去。

agent有时候的确看起来也就是开开门，做下流程的工作。如果你找一个房子，上来就找agent带你看看，下offer直到过户，的确好像也没有多少技术含量。不少人心里可能会想agent赚钱有点太容易了。 但是如果你多说点自己的情况，让你的agent帮你把把脉，提供一些更多的option，可能事后不会后悔。这个在我人生第一次买房的时候的教训，当初看了一眼就买了。一样的价格一样的面积，其实能买更好的楼型和户型。