大妈们可能不知道
这段期间美国房价涨了4倍哦
pollst 发表于 2024-08-02 23:08
房屋在任何正常国家和正常时代,大部分属性是金融属性,其价格大趋势,跟着本币的通胀走。
这几年,以本币计量,最壮观的,就是土耳其的房价,其次,才可能是俄罗斯和美国房价,和英澳加的房价。
没错,二战开始后,美元就是全世界的强势货币,差不多80-90年了,但不代表,这就是永久的常态。
就当前的美国杠杆乘数,伴随 美元贬值(汇市下跌),就会 ,彼此关联股市债市下跌,以及,房市会有短期崩盘,然后以美元本币房价再涨回其中一部分,但不一定能回到以本币计价的所谓最高点名义值。
同时,按照国际汇率 - 指 对应全球几个主要货币,那么,美国房价,在这个暴雷周期大萧条里,其前、中、后的三个区间期间,即使有本币计价的部分回涨,但相对全球而言,也全部都是跌很惨的。
用大白话说:
美元,做了80多年全球唯一的超然货币,经此巨型经济危机,将会很快回归到一个正常的不再超然的国际货币,将会和 人民币欧元英镑 一起,接受普通经济规律的考验。其股市债市房市汇市,都不再例外,都会被大幅修正。
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美国百年房价变化规律
根据美国最权威的 Case-Shiller 房价指数,从1890年到2013年的123年中,有28年是下跌的(占23%),95年是上涨的(占77%)。其中跌得最深的是2008年,即金融危机最糟糕的一年,跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次,第一次是1929-1933年的大萧条时代,累积跌幅达26%;第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机,累积跌幅达33%。
那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快?在过去的123年中,美国房价平均内生(几何)增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的?在同样的123年中,美国 CPI 通胀率为2.82%。如图一,美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的,此言不虚。在扣除通胀率后,房价就基本不涨了。
如果我们看10年的累积涨幅,美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段,分别是在1938-1954之间,1969-1986之间,和1995-2007之间。
1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求,这5年的年均涨幅为17%,扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%;其余年份的平均涨幅只有2%,扣除通胀后是负增长。
1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间,平均年增长为11%,但扣除通胀后年增长只有2%;其余年份的平均增长率为5%,扣除通胀率后为负增长。
1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间,年平均涨幅为11%,扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫,房价从2006年开始下跌,引发次贷危机,到2011年,美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。
总结一下,美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动,90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成,即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说,美国房价的涨幅基本是美国通胀率。
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