Good question!
如果买时就是自住，情况略有不同。比如买时自住两年，再出租三年，这五年时间的利润都享有25/50 exemption。之后如果再转成自住，继续享有exemption
但是，买时自住两年，再出租，出租时间超过三年，比如出租四年，就不满足五年内住满两年的要求了（过去五年只住了一年），这时卖掉所有profit都需要交税。你可以再搬进来住一段时间以满足过去五年两年自住，这时profit要按照出租和自住时间prorate
NewID2017 发表于 2023-12-31 09:14
prorate时是看所有持有时间还是看卖前5年？
假设自住5年+出租10年+自住2-5年
prorate时是看所有持有时间还是看卖前5年？
假设自住5年+出租10年+自住2-5年
littlebabyfat 发表于 2023-12-31 10:53
所有时间，包括最初自住的五年
我们公司的几位白川粉就是天天骂移民来把美国掏空了，但是自己老在琢磨怎么偷税漏税，不给国家交税。
所有时间，包括最初自住的五年
NewID2017 发表于 2023-12-31 14:05
这个政策是2009年出来的，所以如果2009年以前即便作为出租，那些年份也算做自住的年份。
First 1031 buy the house you want to live in
then convert to primary immediately
simple like that!
vsfan 发表于 2023-12-31 10:32
1031买的出租房 短期内不能改自住房 好像有一年还是两年后才能改
而且由于这个一开始就是出租房 只能prorated
只有一开始就是自住房的才适用2/5 rule
你们能想到的漏洞 都早就被堵上了
不对啊，我最近刚跟CPA聊过啊，自住房的capital gain exemption (单身25万，夫妻50万）是在卖房这个时间点倒推5年里满足有两年自住，就可以满足这25/50万的capital gain exemption，所以出租房搬回去住两年卖是可行的啊！要是我理解错了，麻烦告诉我哪里不对，多谢。
superanna 发表于 2023-12-30 22:04
什么垃圾cpa，给你挖坑啊
Mark
CPA错了，2009年有个update，把出租房转自住房获得25/50万免税的漏洞堵住了，新法规定profit要按出租和自住时间prorate，出租时获得的利润不能豁免。再贴一下图，看图中的例子
NewID2017 发表于 2023-12-31 08:49
对的，是我(and probably lz''s CPA too)错了。感谢各位兄弟指出。
查过IRS pub 523了。出租房转自住要prorate，自住房转出租如果满足2/5就不需要。如下
Section B. Determine your non-qualified use gain. Complete this section only if the following apply: a) During the time you owned the property there were periods of non-qualified use when neither you nor your spouse (or your former spouse) used the property as your main residence; b) the periods of non-qualified use occurred after 2008; c) the periods of non-qualified use occurred before the last day the property was used as your or your spouse’s (or your former spouse) principal residence prior to the date of sale. Do not include any period of non-qualified use that occurred after the last day that you or your spouse (or former spouse) used the property as your principal residence during the 5-year period prior to the date of sale.*
不对啊，我最近刚跟CPA聊过啊，自住房的capital gain exemption (单身25万，夫妻50万）是在卖房这个时间点倒推5年里满足有两年自住，就可以满足这25/50万的capital gain exemption，所以出租房搬回去住两年卖是可行的啊！要是我理解错了，麻烦告诉我哪里不对，多谢。
superanna 发表于 2023-12-30 22:04
那麽你肯定要相信你掏了銀子問的會計師啊。我問了會計師，還掏了幾萬問了律師，和你的説法一樣啊。
這個找會計師便宜，律師更厲害當然貴很多。 可以避稅的方法，我讓律師簽名，如果有問題，我會去找他負責任。
這個找會計師便宜，律師更厲害當然貴很多。 可以避稅的方法，我讓律師簽名，如果有問題，我會去找他負責任。
linne 发表于 2023-12-31 19:07
说实话，会计和律师都不负责的。有问题，罚款坐牢的都是你。
说实话，会计和律师都不负责的。有问题，罚款坐牢的都是你。
大衣被禁 发表于 2023-12-31 19:43
我這個是工作上面跟我們公司那些律師團同事學的，人家都在做几億美金的交易，來搞我家的三瓜兩棗。
那长远计划， 是不是可以1031 换成自己想住的房子， 然后出租两年， 变自住， 之后只要头两年需要交税。住的越久越划算。
这个很耗年头， 很多出租房的， 只能留给孩子了？ 遗产税也挺高的吧？
1031 Exchange可以换成international properties么？有没有人知道？ 可以的话 去买个欧洲vacation apartment？
mainplus 发表于 2023-12-30 22:16
不行，必须是美国境内的
那长远计划， 是不是可以1031 换成自己想住的房子， 然后出租两年， 变自住， 之后只要头两年需要交税。住的越久越划算。
这个很耗年头， 很多出租房的， 只能留给孩子了？ 遗产税也挺高的吧？
snow-fox 发表于 2023-12-31 19:49
现在到25年 遗产免税额度是2千多万，之后可能减半。如果夫妻两个的遗产将来 不超过1千万，不用担心将来遗产税的的问题。
那麽你肯定要相信你掏了銀子問的會計師啊。我問了會計師，還掏了幾萬問了律師，和你的説法一樣啊。
linne 发表于 2023-12-31 18:56
只有一样东西是权威的，IRS的文件。有问题自己去IRS官网看，任何人都不要相信。
另外可以去Intuit的论坛发帖，好像那里很多CPA都是有报酬在那里回答问题的。就算有一个人弄错了，别的人也会给他指出来。我在那问过几十个关于税的问题，每次都得到了完美的结的解决
只有一样东西是权威的，IRS的文件。有问题自己去IRS官网看，任何人都不要相信。
另外可以去Intuit的论坛发帖，好像那里很多CPA都是有报酬在那里回答问题的。就算有一个人弄错了，别的人也会给他指出来。我在那问过几十个关于税的问题，每次都得到了完美的结的解决
Anotherfacet 发表于 2023-12-31 20:34
你覺得你的語文和經驗可以超過人家做了20，30 年的老律師？ 人家弄了幾千幾萬件了，你才搞第一件，還不是你的專業。我是法盲，不能自己當律師的。
你覺得你的語文和經驗可以超過人家做了20，30 年的老律師？ 人家弄了幾千幾萬件了，你才搞第一件，還不是你的專業。我是法盲，不能自己當律師的。
linne 发表于 2023-12-31 20:40
可是，这个问题上你所信任的人不是已经弄错了吗
这里是IRS的文件，我直接给你调到那一章了，自己读一下就知道了
https://www.irs.gov/publications/p523#en_US_2022_publink100077085
对的，是我(and probably lz''s CPA too)错了。感谢各位兄弟指出。
查过IRS pub 523了。出租房转自住要prorate，自住房转出租如果满足2/5就不需要。如下
Section B. Determine your non-qualified use gain. Complete this section only if the following apply: a) During the time you owned the property there were periods of non-qualified use when neither you nor your spouse (or your former spouse) used the property as your main residence; b) the periods of non-qualified use occurred after 2008; c) the periods of non-qualified use occurred before the last day the property was used as your or your spouse’s (or your former spouse) principal residence prior to the date of sale. Do not include any period of non-qualified use that occurred after the last day that you or your spouse (or former spouse) used the property as your principal residence during the 5-year period prior to the date of sale.*
Anotherfacet 发表于 2023-12-31 18:03
正解
Prorating the exclusion only applies where the taxpayer used the residence for nonqualified purposes and then converts the property to a principal residence. The opposite is not true. If the residence was used as a principal residence first and then converted to nonqualified use, the taxpayer may potentially qualify for a full exclusion. The IRS doesn’t want people abusing the five-year rule with rentals that they move back into just before the sale. This creates two examples to consider.
If you live in your home for two years and then rent it out for two years before selling it, you qualify for the full exclusion amount due to meeting the use test by having lived in the home for two out of the last five years before the sale and meeting the ownership test.
If you rent out your property for two years and then move back in for two years before selling it, you must prorate your exclusion because the exception to periods of non-qualifying use only applies to portions of the five-year use test period that occur after the last date that the property is used as a principal residence [26 U.S.C. § 121(b)(5)(C)(ii)(I)].
可是，这个问题上你所信任的人不是已经弄错了吗
这里是IRS的文件，我直接给你调到那一章了，自己读一下就知道了
https://www.irs.gov/publications/p523#en_US_2022_publink100077085
Anotherfacet 发表于 2023-12-31 20:46
在哪裏？我沒有看到哪裏弄錯了啊。If you fail to meet the requirements to qualify for the $250,000 or $500,000 exclusion,我沒有説過這個啊
