别忘了还有州稅

1031吧，你这税可不光30w，还有之前depreciation的recap，一共少说40w，20%到25%税率，要交8-10万

momosun 发表于 2023-12-30 20:13

请问投资房gain税率为什么只有20%-25%？就算只有40万卖房收入的话联邦marginal税率已经32%了，还要加上ordinary income，楼主至少也有20，30万吧

请问投资房gain税率为什么只有20%-25%？就算只有40万卖房收入的话联邦marginal税率已经32%了，还要加上ordinary income，楼主至少也有20，30万吧

ritter 发表于 2023-12-31 08:06

It is capitol gain tax

mark

https://smartasset.com/taxes/converting-rental-property-to-primary-residence

section 121, it is doable.

vsfan 发表于 2023-12-30 22:19

doable个鬼，要按出租和自住时间prorate。就在你的这个网页里有个例子：

我看有些房产买卖记录有一块钱转的，这是啥操作

不对啊，我最近刚跟CPA聊过啊，自住房的capital gain exemption (单身25万，夫妻50万）是在卖房这个时间点倒推5年里满足有两年自住，就可以满足这25/50万的capital gain exemption，所以出租房搬回去住两年卖是可行的啊！要是我理解错了，麻烦告诉我哪里不对，多谢。
superanna 发表于 2023-12-30 22:04

CPA错了，2009年有个update，把出租房转自住房获得25/50万免税的漏洞堵住了，新法规定profit要按出租和自住时间prorate，出租时获得的利润不能豁免。再贴一下图，看图中的例子

买之前Donate到自己家的private foundation,以后给自己或孩子孙子发工资慢慢出来

amanio 发表于 2023-12-31 04:59

发的工资也得报税吧，工资低，税率低？

自己google比到这里道听途说有用。

The two-out-of-five-year rule states that an owner must have owned the property that is being sold for at least two years (24 months) in the five years prior to the sale. The owner must have also used the home as their primary residence for at least 730 days, which is 24 months or two years, in the five years right before the closing date of the home's sale. In both instances, the two years don't have to be consecutive.

Anotherfacet 发表于 2023-12-30 22:10

读法案要读全 不能只读一段

你就是典型的

doable个鬼，要按出租和自住时间prorate。就在你的这个网页里有个例子：

NewID2017 发表于 2023-12-31 08:42

从买入时间开始算？一直到卖出期间算比例？

不知道对于买入时先自住，后出租，后又自住的房子是不是一样的算比例

可以先卖在一定期间内（45天还是半年内）购买另外一套投资房产就可以免费？不过细节最好自己在查一下

遗产不是也要交税吗

从买入时间开始算？一直到卖出期间算比例？

不知道对于买入时先自住，后出租，后又自住的房子是不是一样的算比例

littlebabyfat 发表于 2023-12-31 09:01

Good question!

如果买时就是自住，情况略有不同。比如买时自住两年，再出租三年，这五年时间的利润都享有25/50 exemption。之后如果再转成自住，继续享有exemption

但是，买时自住两年，再出租，出租时间超过三年，比如出租四年，就不满足五年内住满两年的要求了（过去五年只住了一年），这时卖掉所有profit都需要交税。你可以再搬进来住一段时间以满足过去五年两年自住，这时profit要按照出租和自住时间prorate

就那几个办法（住两年变自住房，或者是1031 exchange），如果你都不想做那只能老老实实交税，还有以前claim的折损都要recapture。

看来变自住房这个也不行了，那没招了。

可以先卖在一定期间内（45天还是半年内）购买另外一套投资房产就可以免费？不过细节最好自己在查一下

springwaterhot 发表于 2023-12-31 09:12

这就是1031exchange

Good question!

如果买时就是自住，情况略有不同。比如买时自住两年，再出租三年，这五年时间的利润都享有25/50 exemption。之后如果再转成自住，继续享有exemption

但是，买时自住两年，再出租，出租时间超过三年，就需要prorate了

NewID2017 发表于 2023-12-31 09:14

请问如果房子没有出租免费给爸妈孩子住，算是自住还是投资房呢？能享受25/50 exempt么？

doable个鬼，要按出租和自住时间prorate。就在你的这个网页里有个例子：

NewID2017 发表于 2023-12-31 08:42

First 1031 buy the house you want to live in

then convert to primary immediately

simple like that!

明年打算卖一个投资房。一直以100% 出租报税，没法享受自住房25万的免税额。

扣去agent fee和各种费用，预计最后净赚大概有30万左右。这样要交多少税呢？有什么办法可以避税？1031 exchange 不打算搞，太麻烦了，明年不想买房子。

万能的论坛，请赐给我良策吧！

Mythology 发表于 2023-12-30 10:05

在某个window 之内再买一个就不用交税吧？

我不是专业的只是有这个印象

Good question!

如果买时就是自住，情况略有不同。比如买时自住两年，再出租三年，这五年时间的利润都享有25/50 exemption。之后如果再转成自住，继续享有exemption

但是，买时自住两年，再出租，出租时间超过三年，比如出租四年，就不满足五年内住满两年的要求了（过去五年只住了一年），这时卖掉所有profit都需要交税。你可以再搬进来住一段时间以满足过去五年两年自住，这时profit要按照出租和自住时间prorate

NewID2017 发表于 2023-12-31 09:14

谢谢解读

我看有些房产买卖记录有一块钱转的，这是啥操作

complicated 发表于 2023-12-31 08:42

加拿大可能会导致双重交税。卖价低于市场价，明显的非正常交易。

CRA后续会追查。不过具体得根据案例判断。

美国税法和加拿大不一样，建议找会计师。别听中介瞎安排。